Contrato de alquiler
Si alquilas un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe. De todos modos, si no tenés contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil probarlo.
La parte locadora, que en este texto se llama locador es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.
Plazos mínimo
El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. “Mínimo” quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.
El inquilino puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa
Excepciones al plazos mínimo
No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a:
- sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
- habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos;
- guarda de cosas;
- exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.
Pagos adelantados
Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir al inquilino:
- el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
- depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;
- el pago de valor llave o equivalentes;
- la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Depósitos en garantía
El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que devolverás la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.
Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, te tiene que devolver el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.
Te tiene que devolver el depósito en el momento en que le devolvés el bien alquilado.
Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devolvés el inmueble, podés acordar con el propietario pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste o que retenga una suma de dinero para pagarlas.
Cuando pagaste esas facturas, tenés que presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.
Garantías
En los alquileres el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:
- título de propiedad inmueble;
- aval bancario;
- seguro de caución;
- garantía de fianza o fiador solidario; o
- garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.
El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación. El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.
En los supuestos de aval bancario, seguro de caución y garantía de fianza o fiador solidario la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como sus características y condiciones.
Expensas
El inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino las expensas que derivan de gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Gastos de reparación
El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino.
Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Si no lo hace, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas
En todos los casos, la notificación al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, si el locador se niega a recibirla o no se lo puede notificar por motivos imputables a él.
Si no se puede usar el inmueble se puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar del inmueble.
Mejoras
El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.
El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.
El dueño no está obligado a pagar las mejores, si las mejoras no son necesarias y las hiciste por una cuestión de comodidad o de lujo.
Pago judicial
Si el locador de un inmueble se niega a cobrar el alquiler, el inquilino debe intimarlo de manera fehaciente a que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a su notificación.
En caso de silencio o negativa del locador, dentro de los 3 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo establecido en la notificación el inquilino debe consignar judicialmente, es decir entregar al juez el monto adeudado o un cheque cancelatorio. En este caso los gastos y costas son a cargo del locador.
Resolución anticipada
En la locación de inmuebles, el inquilino puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:
- Si la decisión de terminar la locación se toma cuando ya pasaron 6 meses de contrato, se debe notificar al locador con 1 mes de anticipación, por lo menos..
- Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
- Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.
En el caso de embajadas, consulados, habitación con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de resolución anticipada.
Renovación del contrato
Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Debe notificarla de forma fehaciente en un plazo no mayor a 15 días corridos.
Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
Intimación de pago
Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.
La intimación se hace al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato. La notificación a este domicilio se tiene por válida, aun si el inquilino se niega a recibirla o no se lo puede notificar por su culpa.
Desalojo
El inquilino debe devolver la tenencia del inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.
Si el inquilino no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino.
Ante la negativa o silencio del locador de recibir las llaves, el inquilino las puede consignar judicialmente, es decir entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.
No se adeudan alquileres a partir del día que se notifica al locador para que reciba las llaves del inmueble, siempre que la consignación judicial se realice dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación, o desde que se notifica el depósito judicial de la llave si la consignación se inicia después del vencimiento de los 10 días
Ajustes
No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.
En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Comisión de las inmobiliarias
En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346 del Código Civil y Comercial. Si una de las partes no paga la comisión que le corresponde la otra parte no tiene ninguna responsabilidad por esa deuda. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
AFIP
Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo y con los alcances dispuestos por la AFIP.
Si el locador no registra el contrato, se le pueden aplicar las sanciones previstas en la ley 11.683
Cuando se inicien acciones judiciales por la ejecución de un contrato de alquiler, el juez debe informar a la AFIP antes de correr traslado de la demanda.
Métodos alternativos de solución de conflictos
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debe realizar las acciones para fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.
En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.
